Στελέχη της κτηματαγοράς μιλώντας στην «Η» συμφωνούν ότι οι τιμές θα σταθεροποιηθούν ή θα συνεχίσουν την ανοδική τους πορεία στην Ελλάδα και εξηγούν τους λόγους

να ράλι τιμών καταγράφεται τον τελευταίο χρόνο στην αγορά ακινήτου, με τις αξίες να έχουν επιστρέψει πλέον στα επίπεδα του 2013. Το φαινόμενο δεν καταγράφεται μόνο στην Ελλάδα, αλλά παγκοσμίως κι αναμένεται να συνεχιστεί και το 2022.

Η παγκόσμια έκρηξη τιμών των κατοικιών εντείνει τους κινδύνους δημιουργίας φούσκας, προειδοποίησαν η Ευρωπαϊκή Κεντρική Τράπεζα, αλλά και σε ετήσια έκθεσή της η UBS Global Real Estate Bubble Index 2021 που πραγματοποιεί η Διεύθυνση Επενδύσεων (Chief Investment Office) της UBS Global Wealth Management./ Όπως επισήμαναν ο κίνδυνος φούσκας αυξήθηκε κατά μέσο όρο, όπως αυξήθηκε και ο ενδεχόμενος βαθμός σοβαρότητας τυχόν διόρθωσης των τιμών σε πολλές από τις πόλεις που παρακολουθεί ο δείκτης.

Συγκεκριμένα η αγορά κατοικίας της ευρωζώνης «θερμαίνεται», αυξάνοντας τις πιθανότητες για μια διόρθωση τόσο στον οικιστικό όσο και στον εμπορικό τομέα των ακινήτων, ανέφερε η Ευρωπαϊκή Κεντρική Τράπεζα στην έκθεση σταθερότητας. Στην Ε.Ε. αυτή η αύξηση των τιμών άγγιξε το 7% , δηλαδή στο υψηλότερο ποσοστό από το μακρινό και εύρωστο 2005, ωθώντας την ΕΚΤ να επισημάνει ότι κάπου πρέπει να μπει ένα «φρένο».

Η πανδημία έφερε την εργασία από το σπίτι και σε συνδυασμό με την αύξηση των αποταμιεύσεων - αλλά και το γεγονός του ότι η υπερβάλλουσα ρευστότητα των επενδυτών δεν θέλει να μένει στις καταθέσεις με αρνητικό επιτόκιο – εκτόξευσε τη ζήτηση για ακίνητα. Η πανδημια άλλαξε τις επιθυμίες των πολιτών και εμφανίζεται μεγάλη διάθεση για αλλαγή κατοικίας. Η προσφορά είναι μικρή, η ζήτηση μεγάλη, και οδηγεί σε στρεβλώσεις στις ζητούμενες τιμές πώλησης.

Στην Ελλάδα ωστόσο η εικόνα δεν είναι ακριβώς η ίδια. Από τα τέλη του 2017 άρχισε να διαγράφεται μικρή και σταθερή ανάκαμψη, που ακόμα δεν την έχει οδηγήσει στα υψηλά επίπεδα τιμών, που καταγράφονταν το 2007. Σωρευτικά την τριετία 2019-2021 υπήρξε μια δυναμική άνοδος των τιμών και πλέον αρχίζουν και διαγράφονται οι προϋποθέσεις για την κάλυψη του εδάφους που έχασε η αγορά την περίοδο της οικονομικής κρίσης. Υπάρχει κίνδυνος «φούσκας» που θα σκάσει; Απαντήσεις έδωσαν στην «Η» στελέχη της κτηματαγοράς. Θεμιστοκλής Μπάκας, πρόεδρος του κτηµατοµεσιτικού δικτύου E-Real Estates, Γιάννης Ξυλάς, πρόεδρος της Geoaxis και Δημήτρης Μελαχροινός CEO του Spitogatos, οι οποίοι συμφωνούν ότι οι τιμές θα σταθεροποιηθούν ή θα συνεχίσουν την ανοδική τους πορεία στην Ελλάδα και εξηγούν τους λόγους.

Θεμιστοκλής Μπάκας (Πρόεδρος Πανελλαδικού Δικτύου E-Real Estates)
«Την ελληνική κτηματαγορά δεν την διέπουν τη δεδομένη χρονική στιγμή τα χαρακτηριστικά που θα μπορούσαν να ισχυροποιήσουν ένα σενάριο φούσκας. Θα πρέπει να κατανοήσουμε ότι σήμερα, ακόμη και μετά τις αυξήσεις που καταγράφονται στις τιμές πώλησης, σε πολλές περιπτώσεις οι αξίες υπολείπονται ακόμη και 20%-25% σε σχέση με το 2007. Παράλληλα, τα τραπεζικά κριτήρια χορήγησης στεγαστικών δανείων πλέον είναι αρκετά πιο αυστηρά σε σχέση με τα προ μνημονίου χρόνια.

Σήμερα, τα τραπεζικά ιδρύματα για να χορηγήσουν στεγαστικό δάνειο εκτός από τα οικονομικά κριτήρια που θέτουν στον αιτούντα, απαιτούν και την ιδία συμμετοχή στην αγορά του ακινήτου σε ύψος 30%-40% της αξία του ακινήτου, όταν στο παρελθόν η χορήγηση στεγαστικού δανείου δινόταν ακόμη και στο 110% της αξίας του ακινήτου χωρίς καμία ιδία συμμετοχή του δανειολήπτη. Υπό ευρεία έννοια θα μπορούσαμε να ισχυριστούμε ότι τα τραπεζικά ιδρύματα λόγω των ελαστικότερων προδιαγραφών χορήγησης στεγαστικών δανείων στο παρελθόν με εκδόσεις νέων στεγαστικών δανείων ύψους 15,4 δισ. ευρώ εντός ενός έτους (2006) , συντέλεσαν στην αύξηση των τιμών πώλησης κατοικιών.

Σήμερα, τα δεδομένα είναι εντελώς διαφορετικά, οι εκδόσεις νέων στεγαστικών δανείων το 2020 άγγιξαν τα 687 εκατ. ευρώ, ενώ το 2021 σύμφωνα με πληροφορίες θα κυμανθούν στα 900 εκατ. ευρώ, ύψος στεγαστικών δανείων που δεν μπορεί να επηρεάσει την κτηματαγορά και παράλληλα να θεωρήσουμε ότι οι στρόφιγγες έχουν ''ανοίξει'' και η χορήγηση στεγαστικού δανείου είναι εύκολη υπόθεση όπως στο παρελθόν.

Παράλληλα, είναι εντελώς λογικό να καταγράφονται αυξητικές τάσεις στις ζητούμενες τιμές πώλησης διότι όλα τα προηγούμενα χρόνια, πριν το 2018, κατέγραφαν συνεχόμενες μειώσεις. Κατανοούμε όλοι μας, ότι μετά από μια βαθιά οικονομική κρίση, κάθε χρόνος που μας απομακρύνει από τα μνημονιακά χρόνια, καταγράφεται θετικό πρόσημο σε σχέση τα χρόνια της κρίσης.

Θεωρούμε ότι η κτηματαγορά θα συνεχίσει την αυξητικής της πορεία και το 2022, ενώ πιστεύουμε ότι σε μερικές περιοχές θα υπάρξει εξορθολογισμός των τιμών καταγράφοντας σταθερότητα, ιδιαίτερα σε περιοχές που δεν αποτελούν το επενδυτικό επίκεντρο και δεν επικεντρώνουν το αγοραστικό ενδιαφέρον, περιοχές που ευνοήθηκαν λόγω της γενικότερης αύξησης που καταγράφεται και της αλλαγής σελίδας της κτηματαγοράς».

Γιάννης Ξυλάς (Geoaxis)
«Η αγορά ακινήτων αποτελείται από διαφορετικά είδη. Δεν υπάρχει μια αγορά για όλα τα ακίνητα. Υπάρχουν κατηγορίες που έχουν υπερθερμανθεί (πχ αποθήκες) και κατηγορίες που σημειώνουν υποχώρηση (πχ. καταστήματα). Καθώς η Ελλάδα δεν είχε καταγράψει σημαντική ανοδική πορεία στις αξίες ακινήτων από το 2008, δεν υπάρχουν προϋποθέσεις για «φούσκα» σήμερα. Αυτό που πιθανά θα δούμε είναι μια επιβράδυνση των κατηγοριών που έχουν τρέξει γρηγορότερα από τις υπόλοιπες» σημείωσε.

Πως θα κινηθεί η αγορά στο real estate για τους επόμενους 6 μήνες:

Αποθήκες ++
Data centrers++
Sustainable offices+++
Senior living++
syudent accomodation+
Καταστήματα high street 0
Καταστήματα secondary -
Malls 0
Open air malls++
Κατοικίες+
Γραφεία secondary - - -
Ψυχαγωγία - -
Χειμερινά εξοχικά - - -
Ξενοδοχεία+
Θερινά εξοχικά+
Αυτό δείχνουν τα παρατηρητήρια αξιών Geoaxis: Μελέτες, στατιστικά, έρευνες στην Ευρώπη. Η Ελλάδα βώνει την ευρωπαϊκή πραγματικότητα με διαφορά φάσης 2-3 χρόνια.

Δημήτρης Μελαχροινός (CEO του Spitogatos)
«Τα οικιστικά ακίνητα έχουν μια συνέπεια στην αύξηση σε όλες τις περιοχές της χώρας της τάξεως, 6.5%-7%. Στην επαγγελματική στέγη η άνοδος είναι πιο μικρή της τάξης του 1%.

Το report της ΕΚΤ μιλούσε γενικά για όλες τις γεωγραφικές περιοχές της Ευρώπης. Ένας λόγος που οι τιμές κινούνται ανοδικά, είναι ότι με την πανδημία το σπίτι αναδεικνύεται πιο σημαντικό, και αρκετός κόσμος ψάχνει να αλλάξει κατοικία, αναζητά μεγαλύτερη. Επειδή έχει καταλάβει ότι θα περνάει περισσότερο χρόνο στο σπίτι, θέλει πιο άνετο, ψάχνουν ένα δωμάτιο παραπάνω που ενδεχομένως να είναι το γραφείο.

Από χώρα σε χώρα αλλάζει η ζήτηση. Υπάρχουν χώρες που δεν θα κρατήσει το φαινόμενο, όπως στη Σλοβενία που έχουμε κι εκεί αυτό το φαινόμενο. Οι καταθέσεις που υπάρχουν στις τράπεζες είναι σε υψηλό επίπεδο εκεί. Ο κατασκευαστικός κλάδος αδυνατεί να ανταποκριθεί στη ζήτηση, οπότε είναι λογικό να υπάρχει αύξηση τιμών, η οποία όμως δεν θα συνεχιστεί όταν ισορροπήσει η αγορά.

Στην Ελλάδα υπάρχουν καλύτερες βάσεις, καταρχήν δεν έχουμε υψηλές καταθέσεις. Οι τιμές είχαν πέσει με την κρίση πολύ, μέχρι πριν λίγα χρόνια, οπότε υπήρχε το περιθώριο της ανάκαμψης.

Η αύξηση της ζήτησης για τους λόγους που αφορούν την πανδημία θα σταματήσει, αλλά υπάρχουν άλλοι λόγοι για να συνεχιστεί στην Ελλάδα. Το τουριστικό προϊόν: η ζήτηση για εξοχική κατοικία. Η αύξηση του τουρισμού είναι άρρηκτα συνδεδεμένη με την αγορά εξοχικής κατοικίας από ξένους.

Επίσης, στην Ελλάδα project όπως το Ελληνικό φέρνουν μεγάλη αύξηση στη ζήτηση στην Αθήνα και εiδικά στα νότια προάστια. Προσελκύουν ξένους επενδυτές.

Η Ελλάδα λοιπόν, έχει ιδιαίτερες καταστάσεις και πολλές καλές ευκαιρίες, που διαμορφώνουν την εικόνα στην κτηματαγορά.

Η εκτίμησή μου είναι ότι δεν θα υποχωρήσουν οι τιμές, αλλά μπορεί να σταθεροποιηθούν με πιο υγιή προσφορά ακινήτων».

https://www.imerisia.gr/oikonomia/30510_foyska-sta-akinita-tha-synehistei-rali-timon-sta-akinita-oi-ektimiseis-stelehon-tis