Η αγορά ακινήτων είναι σε βαθιά κρίση. Οι αντικειμενικές αξίες βρίσκονται σε εξωπραγματικά επίπεδα, ο νόμος ορίζει τιμή εκκίνησης για τον πλειστηριασμό την «τρελή» αντικειμενική αξία.

 

Σε αυτό το περιβάλλον, η Γενική Γραμματεία Δημοσίων Εσόδων βρίσκεται λίγο πολύ σε κατάσταση «ομηρίας» λόγω αντικειμενικών και κρίσης, έναντι του ενδεχόμενου να εισπράξει έσοδα από ακίνητα μεγαλοφειλετών που βγαίνουν στο σφυρί.

 

Στην ιστοσελίδα της ΓΓΔΕ publicrevenue.gr, οι καταχωρήσεις ακινήτων που θα βγουν σε πλειστηριασμό αυξάνονται καθημερινά. Τα ληξιπρόθεσμα χρέη των φορολογουμένων μεγάλα (πλησιάζουν τα 70 δισ. ευρώ σωρευτικά), τα μέτρα αναγκαστικής είσπραξης επιστρατεύονται μπας και εισρεύσουν λεφτά στο ταμείο. Οι κατασχέσεις κινητών και ακινήτων περιουσιακών στοιχείων είναι στην ημερήσια διάταξη.

 

Κάπως έτσι, μέχρι τις 10 Δεκεμβρίου, το Κέντρο Ελέγχου Φορολογουμένων Μεγάλου Πλούτου, το Κέντρο Φορολογουμένων Μεγάλων Επιχειρήσεων, οι ΦΑΕ και άλλοι ελεγκτικοί μηχανισμοί της ΓΓΔΕ προωθούν πλειστηριασμούς 37 ακινήτων.

 

Μονοκατοικίες, μεζονέτες, διαμερίσματα, ένα λατομείο, ένα ξενοδοχείο και πολλά αγροτεμάχια παρουσιάζονται (προσωρινά χωρίς φωτογραφίες) αλλά με πλήρη στοιχεία για το ακίνητο και τον οφειλέτη. Αφορούν κυρίως φορολογούμενους με ληξιπρόθεσμα χρέη άνω των 300.000 ευρώ, μεταξύ αυτών και γνωστοί επιχειρηματίες, άλλοι θύματα της κρίσης, άλλοι που βαρύνονται με πράξεις φοροδιαφυγής.

 

Χαρακτηριστική είναι η περίπτωση γνωστού επιχειρηματία που δραστηριοποιείται στον κλάδο των κατασκευών. Η ΦΑΕ Θεσσαλονίκης, προχωρά σε πλειστηριασμό ενός διαμερίσματος 163 τ.μ στη Λεωφόρο Μεγάλου Αλεξάνδρου στη Θεσσαλονίκη, στον έβδομο όροφο με τιμή εκκίνησης τις 650.000 ευρώ.

 

Το τίμημα για τις σημερινές συνθήκες της αγοράς είναι απαγορευτικό για να ολοκληρωθεί «επιτυχώς» για τη ΓΓΔΕ ο πλειστηριασμός.

 

Ο νόμος όμως ορίζει ότι η πρώτη τιμή δεν μπορεί να είναι χαμηλότερη της αντικειμενικής και κάπως έτσι, μέχρι να αλλάξει ο νόμος – με δεδομένο ότι οι αντικειμενικές σχεδιάζεται να αναπροσαρμοστούν το 2016- το αποτέλεσμα του πλειστηριασμού είναι μάλλον προδιαγεγραμμένο.

 

Το υπουργείο Οικονομικών, έχει ήδη συμφωνήσει με την τρόικα ότι εφεξής η πρώτη τιμή σε πλειστηριασμούς ακινήτων λόγω χρεών προς το Δημόσιο, θα περιοριστεί στα δύο τρίτα της αντικειμενικής αξίας. Αν στην πρώτη τιμή δεν υπάρχει ενδιαφέρον, τότε το δεύτερο «χτύπημα» μπορεί να γίνει στο μισό της αντικειμενικής αξίας και αν και πάλι δεν υπάρχει ενδιαφέρον τότε με απόφαση δικαστηρίου μπορεί να οριστεί ακόμα χαμηλότερη τιμή.

 

Οι αλλαγές αυτές αναμένεται να αποτυπωθούν σε νομοθετική διάταξη, προσεχώς στη Βουλή, προκειμένου να ενεργοποιηθούν.

 

Μέχρι τότε, η ΓΓΔΕ θα ψάχνει ενδιαφερόμενους μεταξύ άλλων για γωνιακό ακίνητο στο Κολωνάκι με τιμή εκκίνησης 4,168 εκατ. ευρώ, για οικόπεδο 238 τ.μ με οικοδομή στα Βριλήσσια έναντι 480.000 ευρώ και για αγροτεμάχιο 3 στρεμμάτων στη θέση Πουρνάρι Πυλαίας Θεσσαλονίκης έναντι 400.000 ευρώ.

 

euro2day.gr

 

Με τη νέα ρύθμιση θα αποσυνδέεται το τεκμήριο απόκτησης ενός ακινήτου από την αντικειμενική αξία, η οποία στις περισσότερες περιπτώσεις είναι πολύ υψηλότερη από την εμπορική αξία του ακινήτου.

 

Ουσιαστικά το «πόθεν έσχες» δεν θα εφαρμόζεται στην αντικειμενική αξία του ακινήτου, όπως ισχύει σήμερα, αλλά στην πραγματική τιμή πώλησης του ακινήτου, ενώ παράλληλα θα λαμβάνονται υπόψη και οι υπόλοιπες δαπάνες, όπως ο φόρος που καταβλήθηκε και τα έξοδα μεταβίβασης του ακινήτου (έξοδα συμβολαιογράφου, μετεγγραφής κ.λπ.). Έτσι η εφορία θα δέχεται το ποσόν της συναλλαγής που θα αναγράφει ο αγοραστής στο συμβόλαιο αγοράς, όποιο και αν είναι αυτό, χωρίς να λαμβάνει υπόψη την αντικειμενική αξία. Η νέα διάταξη μπορεί στην πράξη να καταργεί το «πόθεν έσχες», αφού η εφορία θα δέχεται το τίμημα που αναγράφεται στο συμβόλαιο αγοράς και όχι την αξία που υπολογίζεται σήμερα με βάση την υψηλότερη αντικειμενική αξία, αλλά αυτό δεν σημαίνει ότι καταργείται το τεκμήριο απόκτησης περιουσιακών στοιχείων και κυρίως ότι δεν θα γίνεται έλεγχος σε κάθε «ύποπτη» συναλλαγή.

 

Όπως αναφέρει αρμόδιος παράγοντας του υπουργείου Οικονομικών, η νέα ρύθμιση έρχεται να διευκολύνει τους αγοραστές ακινήτων και να δώσει «ανάσα» στην κτηματαγορά και όχι για να ανοίξει «παράθυρο» για παράτυπες συναλλαγές.

 

Αυτό σημαίνει ότι υποθέσεις αγοραπωλησίας ακινήτων με μεγάλη διαφορά μεταξύ της αντικειμενικής αξίας και της τιμής που αναγράφονται στο συμβόλαιο θα μπαίνουν αμέσως στο στόχαστρο των φοροελεγκτών και θα ερευνώνται ύποπτες συναλλαγές και εικονικές πωλήσεις ακινήτων που γίνονται κυρίως μεταξύ συγγενικών προσώπων για να γλιτώσουν φόρους ή τις κατασχέσεις, αν πρόκειται για οφειλέτες του Δημοσίου. Έτσι όλες οι αγοραπωλησίες ακινήτων με μεγάλη και αδικαιολόγητη διαφορά μεταξύ της αντικειμενικής αξίας και του τιμήματος που αναγράφεται στο συμβόλαιο θα ερευνώνται και ο έλεγχος θα επεκτείνεται στους πωλητές, τους αγοραστές, αλλά και τους συμβολαιογράφους. «Δεν μπορεί η αντικειμενική αξία του ακινήτου να ανέρχεται σε 100.000 ευρώ και στο συμβόλαιο να αναγράφεται τιμή πώλησης 10.000 ευρώ. Αυτές οι υποθέσεις θα ελέγχονται», σημειώνει ο ίδιος παράγοντας του υπουργείου Οικονομικών.

 

Σε κάθε περίπτωση η νέα ρύθμιση αναμένεται να «ξεπαγώσει» πολλές αγοραπωλησίες ακινήτων που αυτή τη στιγμή βρίσκονται στον «αέρα», καθώς οι αγοραστές αδυνατούν να δικαιολογήσουν στην εφορία τη δαπάνη απόκτησης των ακινήτων, η οποία υπολογίζεται με βάση τις υψηλές αντικειμενικές αξίες και υπερβαίνει το πραγματικό τίμημα.

 

Για παράδειγμα, ένας φορολογούμενος που αγοράζει μια κατοικία έναντι 100.000 ευρώ με αντικειμενική αξία 170.000 ευρώ θα πρέπει να δικαιολογήσει στην εφορία την προέλευση κεφαλαίων ύψους 170.000 ευρώ, ενώ στην πραγματικότητα έχει καταβάλει 100.000 ευρώ για την απόκτηση του ακινήτου. Αν δεν καταφέρει να δικαιολογήσει την προέλευση των χρημάτων, ο νόμος προβλέπει ότι θα πρέπει να πληρώσει φόρο εισοδήματος επί του ποσού του τιμήματος που δεν θα καταφέρει να δικαιολογήσει, καθώς αυτό θα αντιμετωπιστεί ως φορολογητέο εισόδημα. Το τίμημα για την αγορά του ακινήτου αναγράφεται στη φορολογική δήλωση. Αν δεν δικαιολογηθεί με κάποιο τρόπο (π.χ. τραπεζικός δανεισμός, ανάλωση κεφαλαίου, πώληση περιουσιακών στοιχείων) τότε θα φορολογηθεί ως εισόδημα με συντελεστή έως 42% και με ειδική εισφορά αλληλεγγύης έως 4%. Έτσι πέρα από τον φόρο μεταβίβασης και τα υπόλοιπα έξοδα (συμβολαιογραφικά και μετεγγραφής) ο αγοραστής κινδυνεύει να βρεθεί αντιμέτωπος με την επιβολή έξτρα φόρου.

 

Aπόκλιση
Τα στοιχεία από την κτηματαγορά δείχνουν ότι οι τιμές στις οποίες κλείνονται οι συμφωνίες είναι χαμηλότερες κατά 50% - 60% από τις τιμές της εφορίας. Κτηματομεσίτες και συμβολαιογράφοι κάνουν λόγο για τυφλό «πόθεν έσχες» που υπολογίζεται με βάση τις εκτός πραγματικότητας πλέον αντικειμενικές αξίες και προκαλεί αλυσιδωτές παρενέργειες δημιουργώντας αγορά των «ολίγων», οι οποίοι μπορούν να αποκτούν ακίνητα σε ιδιαίτερα χαμηλές τιμές και ταυτόχρονα να καλύπτουν με τα εισοδήματά τους τη δαπάνη απόκτησης.

 

Στην πραγματική τιμή
Το πόθεν έσχες δεν θα εφαρμόζεται στην αντικειμενική αξία του ακινήτου, όπως ισχύει σήμερα, αλλά στην πραγματική τιμή πώλησης του ακινήτου, ενώ παράλληλα θα λαμβάνονται υπόψη και οι υπόλοιπες δαπάνες, όπως ο φόρος που καταβλήθηκε και τα έξοδα μεταβίβασης του ακινήτου (έξοδα συμβολαιογράφου, μετεγγραφής κ.λπ.)

 

Έλεγχος
Η νέα διάταξη μπορεί στην πράξη να καταργεί το πόθεν έσχες, αφού η εφορία θα δέχεται το τίμημα που αναγράφεται στο συμβόλαιο αγοράς και όχι την αξία που υπολογίζεται σήμερα με βάση την υψηλότερη αντικειμενική αξία, αλλά αυτό δεν σημαίνει ότι καταργείται το τεκμήριο απόκτησης περιουσιακών στοιχείων και κυρίως ότι δεν θα γίνεται έλεγχος σε κάθε «ύποπτη» συναλλαγή.

imerisia.gr

Τα δεσμά της κτηματαγοράς από την εφαρμογή του πόθεν έσχες στις μεταβιβάσεις ακινήτων, που επιβάλλεται σήμερα επί των υψηλών αντικειμενικών αξιών τους, σπάει το υπουργείο Οικονομικών σύμφωνα με «Τα Νέα».

 

Με νομοθετική διάταξη, που είναι ήδη έτοιμη και αναμένεται να κατατεθεί εντός των επόμενων ωρών στη Βουλή, ορίζεται ότι το πόθεν έσχες θα εφαρμόζεται ότι στην αντικειμενική αξία του ακινήτου, όπως συμβαίνει σήμερα, αλλά στην πραγματική τιμή πώλησης που θα αναγράφεται στο συμβόλαιο.

 

Αυτό σημαίνει ότι ο αγοραστής και ο πωλητής θα μπορούν να συμφωνούν την τιμή την οποία θα αναγράφουν στο συμβόλαιο σε επίπεδα ακόμη και πολύ χαμηλότερα από πραγματικό τίμημα της μεταβίβασης. Έτσι ουσιαστικά θα γλιτώνουν το πόθεν έσχες.

 

Για την προσαρμογή των αντικειμενικών οι φορολογούμενοι θα πρέπει να περιμένουν έως το 2016. Στο υπουργείο Οικονομικών έχει συστηθεί ειδική επιτροπή η οποία έχει αναλάβει να δημιουργήσει μια βάση δεδομένων στην οποία οι αντικειμενικές αξίες θα υποκατασταθούν από τις πραγματικές. Η διαδικασία, όμως, θα πάρει καιρό καθώς οι αγοραπωλησίες σήμερα είναι ελάχιστες, με αποτέλεσμα σε πολλές περιοχές να μην υπάρχει καθόλου εικόνα για τις πραγματικές τιμές.

Ακόμη και από το 50% της αντικειμενικής του αξίας θα ξεκινά η τιμή εκκίνησης του πλειστηριασμού ενός ακινήτου, σύμφωνα με τα όσα συμφώνησε η κυβέρνηση με την τρόικα.

 

Συγκεκριμένα, σύμφωνα με το πλαίσιο συνεργασίας που συμφωνήθηκε, η ελάχιστη τιμή εκκίνησης ενός πλειστηριασμού θα είναι το 66% της αντικειμενικής αξίας του ακινήτου.

 

Αν κατά τον πρώτο γύρο δεν εντοπίζεται αγοραστικό ενδιαφέρον, η διαδικασία θα επαναλαμβάνεται αυτή τη φορά με τιμή εκκίνησης το 50% της αντικειμενικής αξίας του ακινήτου.

 

Αν και πάλι δεν υπάρχει αγοραστικό ενδιαφέρον, τότε ο ορισμός της τιμής αφετηρίας του πλειστηριασμού θα αποτελεί απόφαση της Δικαιοσύνης.

 

Σε ότι αφορά το ενδεχόμενο οριζόντιας μείωσης των αντικειμενικών αξιών κάτι τέτοιο δεν φαίνεται να έχει συζητηθεί, σύμφωνα με πληροφορίες, ενώ αναφορικά με τη μείωση των αντικειμενικών αξιών των ακινήτων κάτι τέτοιο δεν έχει συζητηθεί.

 

Τι συμβαίνει με τις ληξιπρόθεσμες οφειλές

 

Στο μεταξύ το επόμενο χρονικό διάστημα αναμένεται να έρθουν προς ψήφιση στη Βουλή δύο νομοθετικές ρυθμίσεις, οι οποίες και θα αφορούν τη ρύθμιση των ληξιπρόθεσμων οφειλών.

 

Η πρώτη θα αφορά την τακτοποίηση των χρεών προς την εφορία και τα ασφαλιστικά ταμεία, η οποία θα κατατεθεί από το υπουργείο Οικονομικών και το υπουργείο Εργασίας, ενώ η δεύτερη θα είναι η διευθέτηση συνολικά των οφειλών επιχειρήσεων και φυσικών προσώπων και θα συμπεριλαμβάνει και τις οφειλές προς τις τράπεζες.

newsbeast.gr

Έτοιμη ρύθμιση έχει η κυβέρνηση σύμφωνα με την οποία αποσυνδέεται το τεκμήριο απόκτησης ενός ακινήτου από την αντικειμενική αξία, η οποία στις περισσότερες περιπτώσεις είναι πολύ υψηλότερη από την εμπορική αξία, σύμφωνα με το Έθνος.

 

Η σχετική διάταξη είναι πιθανό να κατατεθεί εντός της προσεχούς εβδομάδας και θα προβλέπει την εφαρμογή του «πόθεν έσχες» όχι στην αντικειμενική αξία του ακινήτου, όπως ισχύει σήμερα, αλλά στην πραγματική τιμή πώλησης με στόχο να ξεμπλοκάρει αγοραπωλησίες ακινήτων στις οποίες οι αγοραστές κάνουν πίσω εξαιτίας του «πόθεν έσχες».

 

Το υπουργείο Οικονομικών θα υποβάλει στην τρόικα σχέδιο για τη μείωση των αντικειμενικών αξιών 15% κατά μέσο όρο από την 1/1/2015, δύο δηλαδή χρόνια νωρίτερα από την προγραμματισμένη αναπροσαρμογή των αντικειμενικών, προκειμένου να συγκλίνουν κατά το δυνατόν με τις αγοραίες αξίες.

 

Ενδεχόμενη μείωση των αντικειμενικών αξιών θα οδηγήσει σε αποκλιμάκωση σειράς φόρων που επιβαρύνουν τα ακίνητα, με κυριότερο τον ΕΝΦΙΑ, το φόρο μεταβίβασης, γονικών παροχών κτλ κτλ.