Ο ΕΝΦΙΑ “καίει” ολόκληρη την Ελλάδα και οι νέες αντικειμενικές αξίες φαίνεται ότι θα ανοίξουν και νέο μέτωπο, καθώς φέρνουν αυξήσεις ως και 40% στις λεγόμενες λαϊκές συνοικίες. Έτσι η κυβέρνηση φαίνεται ότι ρίχνει ξανά στο τραπέζι το χαρτί της κατάργησης και της αντικατάστασής του με έναν νέο φόρο για την ακίνητη περιουσία. Ο φετινός φόρος στα ακίνητα, ωστόσο, φαίνεται ότι θα είναι όπως τον γνωρίζουμε και με ελάχιστες διαφορές για τους περισσότερους.

Η κυβέρνηση σχεδιάζει, σύμφωνα με την εφημερίδα “Εστία” για ακίνητα μέχρι 150.000 ευρώ (σωρευτική αξία) ο συντελεστής να είναι μηδενικός. Για τα ακίνητα από 150.000 ως 300.000 ευρώ ο συντελεστής του φόρου να είναι χαμηλός, όμως ο συντελεστής θα εκτινάσσεται για τα ακίνητα με σωρευτική αξία άνω των 300.000 ευρώ. Μάλιστα η εφημερίδα χαρακτηρίζει τον συντελεστή “δημευτικό” για να καταδείξει το μέγεθος των ποσών που θα κληθούν να πληρώσουν οι ιδιοκτήτες ακινήτων με συνολική αξία άνω των 300.000 ευρώ. Σύμφωνα με την εφημερίδα ο νέος φόρος θα έχει και νέο όνομα, θα πάψει να λέγεται ΕΝΦΙΑ και θα ονομάζεται “φόρος μεγάλης ακίνητης περιουσίας”, ενώ ο στόχος του θα είναι αντίστοιχος του χαρατσιού που επιβλήθηκε με τα μνημόνια, στα 2,7 δισεκατομμύρια ευρώ, δηλαδή.
Έτσι η κυβέρνηση για να μπορέσει να μηδενίσει τον φόρο για ένα τεράστιο μέρος των ιδιοκτητών ακινήτων θα πρέπει να βρει τα ποσά που αντιστοιχούν σήμερα σε αυτούς και φαίνεται ότι ο… κλήρος πέφτει σε εκείνους που έχουν ακίνητη περιουσία άνω των 300.000 ευρώ.
Τι θα γίνει φέτος με τον ΕΝΦΙΑ;
Η πρόθεση της κυβέρνησης να αφήσει εκτός φόρου ακίνητης περιουσίας τους “μικροιδιοκτήτες” δεν είναι δυνατό να γίνει πράξη το 2018. Αυτό που θα επιχειρηθεί φέτος είναι ο ΕΝΦΙΑ να μην έχει μεγάλες διαφορές σε σχέση με πέρυσι ή ακόμη και καθόλου.

Αυτό καθώς οι νέες αντικειμενικές αξίες των ακινήτων φέρνουν μεγάλες αυξήσεις στις λεγόμενες λαϊκές συνοικίες και οι αντιδράσεις θα είναι τεράστιες. Τα στοιχεία δείχνουν ότι σε περιοχές με τιμή ζώνης από 500 ως 750 ή 800 ευρώ το τετραγωνικό οι αυξήσεις ξεκινούν από 15% και φτάνουν ακόμη και το 40%. Έτσι θα επιχειρηθεί να αλλάξουν μεν οι αντικειμενικές αξίες, αλλά ο ΕΝΦΙΑ να υπολογιστεί φέτος με τις περυσινές ή να υπάρξει μια προσπάθεια συγκράτησης των μεγάλων αυξήσεων.

Σε αυτή την περίπτωση θα επιχειρηθεί σε περιοχές με σημερινή τιμή στα 500 με 550 ευρώ η αύξηση να μην ξεπεράσει τα 750 ευρώ και ο συντελεστής του ΕΝΦΙΑ να μείνει στα 2,8 ευρώ ανά τετραγωνικό και αντίστοιχα σε περιοχές με σημερινή τιμή στα 750 ευρώ που μπορεί να φτάσουν στα 900 και στα 1.000 ευρώ ο συντελεστής να παραμείνει στα 2,9 ευρώ το τετραγωνικό ώστε να μετριαστούν οι αυξήσεις και οι αντιδράσεις.

Τους τρόπους για να προστατευτούν οι ιδιοκτήτες ακινήτων από κακοπληρωτές ενοικιαστές, τις συνέπειες που έχουν όσοι δεν πληρώνουν αλλά και τι πρέπει να ξέρουν ενόψει υποβολής φορολογικής δήλωσης, οι ιδιοκτήτες αναλύει η δικηγόρος της ΠΟΜΙΔΑ, Βασιλική Παραδιά.

Οπως επισημαίνει, η μη πληρωμή μισθωμάτων από μερίδα των ενοικιαστών, και ιδιαίτερα από εκείνους που κατά σύστημα δυστροπούν στην εκπλήρωση των υποχρεώσεών τους, ήταν και είναι ένα διαχρονικό φαινόμενο, και ένα πρόβλημα χωρίς λύση για τους ιδιοκτήτες που πέφτουν θύματά τους.

Τις προηγούμενες δεκαετίες η αποχώρηση ενός ενοικιαστή που άφηνε πίσω του μεγάλες οφειλές ενοικίων, ήταν μια πράξη χωρίς καμιά ουσιαστική συνέπεια εναντίον του. Η διαδικασία αποβολής του βραδυκίνητη, η εκχώρηση μισθωμάτων ήταν χωρίς καμιά συνέχεια, και συνεπώς αυτός μπορούσε να συνεχίζει ανενόχλητος την συμπεριφορά του αυτή σε βάρος του κάθε φορά επόμενου ιδιοκτήτη.

Σήμερα τα πράγματα έχουν αλλάξει ουσιωδώς. Ναι μεν ποτέ δεν κατοχυρώθηκε πρακτικά ο ιδιοκτήτης να μην χάσει τα χρήματά του, αφού όποιον δρόμο και να ακολουθήσει, δύσκολα θα ικανοποιηθούν τελικά οι οικονομικές απαιτήσεις του, όμως η μη πληρωμή των ενοικίων έχει πλέον κάποιες συγκεκριμένες και σοβαρές συνέπειες σε βάρος εκείνων που «εξαφανίζονται» κυριολεκτικά, αφήνοντας πίσω τους ανεξόφλητες οφειλές μισθωμάτων, τις οποίες οφείλουν να γνωρίζουν και γι’αυτό θα πρέπει να είναι συνεπείς στην εκπλήρωση των υποχρεώσεών τους.

Οι συνέπειες για τους ενοικιαστές

-Παλαιότερα η αποβολή ενός τέτοιου ενοικιαστή μπορούσε να διαταχθεί μόνον μετά από διεξαγωγή κανονικής δίκης, με αναβολές, μάρτυρες, προτάσεις, εφέσεις κλπ. Σήμερα, μετά και από πολύχρονες προσπάθειες της ΠΟΜΙΔΑ ισχύει και η σύντομη διαδικασία της διαταγής απόδοσης μισθίου, δικαστικά αλλά χωρίς δίκη, αναβολές κλπ., στην οποία μπορεί να σωρευτεί και αίτημα επιδίκασης του ποσού των οφειλομένων ενοικίων.

Αν αυτά δεν καταβληθούν, ο εκμισθωτής μπορεί να κινήσει διαδικασία κατάσχεσης όσων περιουσιακών στοιχείων μπορεί να εντοπίσει, η ακόμη και δέσμευσης του ποσού αυτού από τραπεζικό του λογαριασμό, αν υπάρχει και βρεθεί, πράγμα όχι εύκολο, αλλά τώρα πλέον ούτε και αδύνατο, αφού οι τράπεζες είναι σήμερα μόνον τέσσερις!

-Παλαιότερα οι υπηρεσίες του Δημοσίου σπανιότατα ασχολούντο με τη βεβαίωση και είσπραξη των ανείσπρακτων μισθωμάτων που τους εκχωρούσαν οι εκμισθωτές για να απαλλαγούν από το φόρο εισοδήματος που αναλογούσε σ΄αυτά, ακριβώς γιατί σπανιότατα θα μπορούσαν να τα εισπράξουν.

Ετσι οι ενοικιαστές εγκατέλειπαν το μίσθιο με την βάσιμη ελπίδα ότι απαλλάχτηκαν οριστικά από την πληρωμή τους! Σήμερα όμως με το άρθρο 11 του Ν. 4346/2015 που νομοθετήθηκε με πρωτοβουλία της ΠΟΜΙΔΑ και αφορά τη δυνατότητα αναβολής φορολόγησης των ανείσπρακτων ενοικίων από 1.1.2015 και μετά, ορίστηκε ότι:

«Τα εισοδήματα από την εκμίσθωση ακίνητης περιουσίας, τα οποία δεν έχουν εισπραχθεί από τον δικαιούχο, δεν συνυπολογίζονται στο συνολικό εισόδημά του, εφόσον έως την προθεσμία υποβολής της ετήσιας δήλωσης φορολογίας εισοδήματος, έχει εκδοθεί εις βάρος του μισθωτή διαταγή πληρωμής ή διαταγή απόδοσης χρήσης μίσθιου ή δικαστική απόφαση αποβολής ή επιδίκασης μισθωμάτων ή έχει ασκηθεί εναντίον του μισθωτή αγωγή αποβολής ή επιδίκασης μισθωμάτων. Τα εν λόγω εισοδήματα φορολογούνται στο έτος και κατά το ποσό που αποδεδειγμένα εισπράχθηκαν, κατά παρέκκλιση των διατάξεων του άρθρου 8. Τα μη εισπραχθέντα εισοδήματα δηλώνονται σε ειδικό κωδικό ανείσπρακτων εισοδημάτων από εκμίσθωση ακίνητης περιουσίας της δήλωσης φορολογίας εισοδήματος.».

-Παλαιότερα πολλοί εκμισθωτές, για κάποιους μήνες που οι ενοικιαστές τους ενώ βρίσκονταν στη χρήση του ακινήτου τους, δεν τους κατέβαλαν τα μισθώματα, για να μην μπουν στον «μπελά» της διαδικασίας είτε της εκχώρησης, είτε σήμερα της αναβολής φορολόγησης, απλά δήλωναν τα ακίνητά τους ως «κενά».

Σήμερα από τη διασταύρωση της δήλωσής τους με τα στοιχεία της ΔΕΗ, αυτό θεωρείται αμέσως ως ψευδής δήλωση, με όποιες συνέπειες αυτό συνεπάγεται. Συνεπώς η άσκηση δικαστικής ενέργειας προς αναβολή της φορολόγησης των ανείσπρακτων ενοικίων είναι πρακτικά μονόδρομος για τον κάθε εκμισθωτή, εκτός αν το οφειλόμενο ποσό είναι ασήμαντο.

-Τέλος παλαιότερα η αποβολή ενός ενοικιαστή για καθυστέρηση μισθωμάτων ήταν κάτι το οποίο γνώριζε μόνον ο «δράστης» και το «θύμα» της συμπεριφοράς αυτής, μια και αυτό δεν καταγραφόταν πουθενά ως στοιχείο της γενικότερης οικονομικής συμπεριφοράς του.

Σήμερα, από την 1η Ιουλίου 2013 και μετά, κάθε δικαστική απόφαση ή διαταγή απόδοσης που διατάσσει αποβολή από μισθωμένο ακίνητο καταχωρείται νόμιμα στο διατραπεζικό σύστημα «ΤΕΙΡΕΣΙΑΣ», πράγμα που επισύρει τις γνωστές σε όλους συνέπειες, ιδιαίτερα για τους επαγγελματίες μισθωτές και για τις επιχειρήσεις.

Η απόφαση παραμένει στο σύστημα αυτό για τρία χρόνια, ακόμα και αν εξοφληθεί μεταγενέστερα, για δε τη διαγραφή από το σύστημα αυτό, απαιτείται να τηρηθεί συγκεκριμένη διαδικασία, ώστε να είναι βέβαιο ότι πράγματι εξοφλήθηκαν τα οφειλόμενα.

Τι πρέπει να ξέρουν οι ιδιοκτήτες

Οι ιδιοκτήτες θα πρέπει να γνωρίζουν ότι η δήλωση αναβολής των ανείσπρακτων ενοικίων πρέπει να υποβληθεί στην αρμόδια Δ.Ο.Υ. φορολογίας του εισοδήματός τους ΜΕΤΑ τη λήξη του οικονομικού έτους το οποίο αφορά η αναβολή και ΠΡΙΝ από την εμπρόθεσμη υποβολή της φορολογικής τους δήλωσης εισοδήματος, δηλαδή μέχρι τη λήξη της προθεσμίας υποβολής των φορολογικών τους δηλώσεων.

Σύμφωνα με τη μεταγενέστερη σχετική εγκύκλιο και τις οδηγίες υποβολής των φορολογικών δηλώσεων 2017, «η στήλη 16 του Ε2 συμπληρώνεται με τα ποσά των ανείσπρακτων εισοδημάτων από την εκμίσθωση ακίνητης περιουσίας, εφόσον έως την προθεσμία υποβολής της ετήσιας δήλωσης φορολογίας εισοδήματος έχει εκδοθεί εις βάρος του μισθωτή διαταγή πληρωμής ή διαταγή απόδοσης μίσθιου ή δικαστική απόφαση αποβολής ή επιδίκασης μισθωμάτων ή έχει ασκηθεί εναντίον του μισθωτή αγωγή αποβολής ή επιδίκασης μισθωμάτων (παρ. 4 του αρθ. 39 ν. 4172/2013).

Εξαιρετικά και προκειμένου να δηλωθούν ανείσπρακτα εισοδήματα για το χρονικό διάστημα που μεσολαβεί από την έκδοση της απόφασης αποβολής ή της διαταγής απόδοσης χρήσης μισθίου μέχρι την εκτέλεση αυτής, ή οποία έλαβε χώρα μέχρι τη λήξη της προθεσμίας υποβολής της δήλωσης φορολογίας εισοδήματος, αρκεί η υποβολή υπεύθυνης δήλωσης και έκθεσης αποβολής και εγκατάστασης που έχει συνταχθεί από το δικαστικό επιμελητή, ότι για το ανωτέρω διάστημα τα μισθώματα δεν έχουν εισπραχθεί.

Επισημαίνεται ότι τα απαραίτητα δικαιολογητικά προσκομίζονται στην αρμόδια Δ.Ο.Υ όπου ελέγχονται και καταχωρούνται πριν από την υποβολή της δήλωσης.» Εννοείται ότι ο ενδιαφερόμενος ιδιοκτήτης δεν θα πρέπει να έχει παραιτηθεί με οποιοδήποτε τρόπο από την είσπραξη των μισθωμάτων αυτών, ή να τα έχει συμψηφίσει με οποιοδήποτε τρόπο.

Η ανοχή και κατανόηση των εκμισθωτών προς τους ενοικιαστές που είναι θύματα της οικονομικής κρίσης είναι επιβεβλημένη, και την διαπιστώνουμε καθημερινά. Όμως οι ιδιοκτήτες πρέπει να γνωρίζουν καλά τους τρόπους δραστικής αντιμετώπισης μιας άλλης κατηγορίας, εκείνων που υποδύονται τους «ενοικιαστές», δηλαδή που εγκαθίστανται σε ένα ακίνητο με το αρχικό σχέδιο να παραμείνουν σ΄αυτό όσο γίνεται περισσότερο χωρίς να πληρώσουν απολύτως τίποτε.

 iefimerida.gr

Η δωρεάν παραχώρηση κατοικίας από τους γονείς στα παιδιά είναι μία συνήθης πρακτική, αλλά και το αντίθετο συμβαίνει τελευταία, δηλαδή τα παιδιά να παραχωρούν δωρεάν μια κατοικία στους γονείς τους.

Ωστόσο οι φορολογούμενοι θα πρέπει να είναι ιδιαίτερα προσεκτικοί γιατί η Εφορία καραδοκεί. Σύμφωνα με τη φορολογική νομοθεσία στο εισόδημα από ακίνητη περιουσία περιλαμβάνεται, και το εισόδημα που προκύπτει από τη δωρεάν παραχώρηση χρήσης γης και ακινήτων. Δεδομένου ότι η παραχώρηση της χρήσης γης και ακινήτων γίνεται δωρεάν, το εισόδημα το οποίο συνυπολογίζεται για το φορολογούμενο είναι τεκμαρτό και όχι πραγματικό.

Το εισόδημα από δωρεάν παραχώρηση τεκμαίρεται ότι συνίσταται στο 3% της αντικειμενικής αξίας του ακινήτου. Έτσι, για παράδειγμα, αν παραχωρηθεί δωρεάν ένα ακίνητο αντικειμενικής αξίας 200.000 ευρώ, το εισόδημα από δωρεάν παραχώρηση που προκύπτει για αυτόν που το παραχωρεί ανέρχεται στο ποσό των 6.000 ευρώ το έτος (ή μηνιαία 500 ευρώ).

Εξαιρέσεις
Δεν υπολογίζεται τεκμαρτό εισόδημα από δωρεάν παραχώρηση στις ακόλουθες περιπτώσεις:

Δωρεάν παραχώρηση κατοικίας μέχρι 200 τ.μ. προκειμένου να χρησιμοποιηθεί ως κύρια κατοικία προς ανιόντες (π.χ. γονείς, παππούδες κ.λπ.) ή κατιόντες (τέκνα κ.λπ.). Προσοχή: Η εξαίρεση από τη φορολογία δεν καταλαμβάνει την δωρεάν παραχώρηση ακινήτου για δευτερεύουσα κατοικία ή εξοχική κατοικία, δηλαδή η απαλλαγή αφορά αποκλειστικά την κύρια κατοικία του διαμένοντος.
Δωρεάν παραχώρηση προς ανιόντες, κατιόντες και συζύγους, αγροτικών εκτάσεων που χρησιμοποιούνται για την άσκηση της ατομικής αγροτικής επιχειρηματικής δραστηριότητας. Στις αγροτικές εκτάσεις αυτές, περιλαμβάνονται λιβάδια, καλλιεργήσιμες γαίες, βοσκήσιμες γαίες, και κάθε είδους κατασκευές ή εγκαταστάσεις
Για τις περιπτώσεις που προκύπτει εισόδημα από δωρεάν παραχώρηση ακινήτου το εισόδημα αυτό φορολογείται, με την κλίμακα φορολογίας του εισοδήματος από ακίνητη περιουσία. Δηλαδή για εισόδημα μέχρι 12.000 ευρώ επιβάλλεται φόρος με συντελεστή 15%. Για παράδειγμα φορολογούμενος που απέκτησε πέρυσι εισόδημα από τη βραχυχρόνια μίσθωση του ακινήτου του ύψους 10.000 ευρώ θα πληρώσει φέτος φόρο 1.500 ευρώ.

Με συντελεστή 35% φορολογείται το τμήμα του ετησίου εισοδήματος από τις 12.001 έως τις 35.000 ευρώ ενώ ο συντελεστής 45% επιβάλλεται στο τμήμα του ετήσιου εισοδήματος πάνω από τις 35.000 ευρώ.

Το τεκμαρτό εισόδημα από δωρεάν παραχώρηση γης και ακινήτων δηλώνεται από το φορολογούμενο που παραχωρεί δωρεάν το ακίνητό του.

newsit.gr